碧桂园

碧桂园控股有限公司（02007.HK）是国内销售规模长期居前的房地产开发企业，此前若干年里聚焦城镇化红利，一直重点关注三四线城市。2022年，碧桂园销售规模继续居于行业榜首，但遭遇公司上市16年来首次亏损：净利润亏损29.6亿元，归母净利润亏损60.5亿元；而2021年其净利润和归母净利润分别为409.8亿元和270.0亿元。据碧桂园常务副总裁程光煜在2023年3月30日业绩发布会上所说，从2022年一整年的情况看，三四线城市的供求关系明显恶化，库存高企，房价下降幅度大。此后，随着中国住房危机持续，民营房企接连陷入困境，碧桂园与恒大、融创被视为其中规模最大的几家，它们在巅峰时期的年度合约销售额均超过5000亿元人民币。

2023年下半年以来，尽管政策放松持续加码，房地产市场的信用风险却未见消散，甚至加速从问题房企传染至标杆优质房企。据财新报道，2023年7月，由金融央企国寿集团控股的地产投资平台远洋集团（03377.HK）就境内债券展期与投资者陷入反复拉锯；时隔一个月，销售规模长居行业榜首的碧桂园突然宣布谋求境内债重组，震惊四方，市场旋即开始担忧谁会是下一家。碧桂园暴露债务风险后信用迅速受损，销售大幅下滑：其月度权益销售额从2023年3月起开始下跌，直到7月还维持在120亿—250亿元间；而到8—10月，单月权益销售额分别大降至79.8亿元、61.7亿元、63.1亿元，比出险前下滑至少五成。据财新报道，一名接近金地管理层的人士称，碧桂园2023年8月突然官宣境内债重组，让未出事的房企始料不及，金地的危机部分由碧桂园引发，其与龙湖、万科三家房企由此开始被负面关注。

碧桂园的现金流恶化速度出乎金融机构意料。据财新报道，一名大行风控部门负责人提到，碧桂园高管2023年3月见面时还觉得很好，没想到后来现金流迅速恶化。另有一名股份制银行深圳分行人士举例说，碧桂园获签的授信超过3000亿元，倘若这些授信都能逐笔兑现，公司也不会在年中出险。

在物流地产领域，碧桂园亦有布局。据经济观察报2017年报道，碧桂园在第二大股东中国平安的支持下收购中集产城25%股份；中集产城主营产业地产的开发与运营，旗下产业园区分布于全国10个城市。报道并称，物流地产排头兵普洛斯亦有与中集产城合作的意愿，但碧桂园的动作更为利落。

碧桂园亦曾拓展香港市场。2017年，碧桂园从香港开发商宏安集团（01222.HK）手中买下住宅项目“泓碧”地块六成股权，作价较宏安此前的收购价高出五成。该项目由碧桂园与宏安集团以及中国建筑合作开发，主推中高端住宅。2018年11月26日，“泓碧”正式开售，尽管推出最高14%的付款优惠和员工折扣，首日售出的单位仍不到两成，被香港媒体形容为近五个月来首日销售表现最差的大型新盘；开售将近两个月后，首批110套住宅仅卖出87套。有地产代理分析称，香港买家对碧桂园这一品牌认识有限，合作方宏安地产在本地也算不上大型开发商，因此开盘初期买家关注度偏低。据香港《南华早报》报道，有测量师表示，“泓碧”的整体成本约在1.55万至1.6万港元/平方呎（约14.43万至14.88万元人民币/平方米），碧桂园或正在以成本价销售。

碧桂园采用高周转开发模式，其内部曾有着代号“456”的工作要求：拿地后四个月开盘、五个月资金回笼、六个月资金回正。据《财经》报道，碧桂园提出的高周转法则被概括为“4568”，即在“456”之外还要求拿地8个月后再投资新项目。

在产业链投资方面，碧桂园创投（深圳市碧桂园创新投资有限公司）与保利资本共同发起设立“保碧产业链基金”，双方以双GP形式合作。据保利资本总经理周安瀰2022年1月接受《中国房地产金融》专访时介绍，保利资本选择碧桂园合作，一是双方想法一致、达成共识，二是保利与碧桂园优势互补，希望依托双方股东背景、相近的投资策略和一致的投资方向做出成绩；碧桂园创投作为合作方，其股东方碧桂园在地产开发端的业务赋能能力以及在物业端的场景落地能力，可与保利资本联手布局、协同赋能，共同扩大产业链生态圈体系。