周安瀰

周安瀰曾任保利资本总经理。据《中国房地产金融》2022年1月刊登的专访，周安瀰在受访时表示，保利资本成立近七年来始终坚持将房地产项目股权投资作为公司基石业务，秉承稳健投资、保持战略定力的理念，在行情低点抢抓项目投资机遇，在市场高点避免盲目追高，坚守利润标准底线。公司围绕城市群深耕，聚焦一、二线核心城市的核心地段，所投项目分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、长江中游、成渝等主要经济圈的重要节点城市，并通过不同区域项目的组合投资分散风险。在投资管理上，公司设有评审风控机制，投资前对项目调研的精细度与专业性要求较高，投资后作为股东参与项目重大事项决策，实现开发全流程监管。

谈及行业形势，周安瀰在上述专访中表示，短期内房地产市场处于震荡调整之中，房企压力不减、分化加剧，稳健经营的房企则更显竞争优势；纾困是较好的方式，对困境房企可有效解决资金问题、助力债务危机软着陆，对困境项目可助力其早日复工、按期保交付。周安瀰表示保利资本将响应监管部门的政策导向，探索设立地产开发纾困基金。长期来看，周安瀰认为房地产超10万亿元的市场规模仍在，行业处于峰值下行调整阶段，人口基数与城镇化带来的置业和改善性需求仍然存在，存量转换也是新的赛道。

在转型方向上，周安瀰认为转型因企业自身而异，需要在熟悉的行业中继续深耕、做好产品并探索新的发展模式。周安瀰提到，当前城镇化率已达65%，上海、深圳流动人口超千万，北京、广州、成都等城市流动人口超800万；房地产行业存量300万亿元，按每年2%的城市更新率计算，每年销售规模仍会有8万亿元，据预测未来每年销售额还会维持在10万亿至14万亿元的规模。周安瀰还提到，2021年房地产业增加值为7.8万亿元，而房地产行业上下游的增加值则近20万亿元，房企可在公寓、酒店、购物中心、写字楼、会展中心等业态以及私募基金、代建、物业、经纪、文旅、养老等产业链环节上延伸，从“地产思维”转向“经营思维”。

对于房企出路，周安瀰表示代建和REITs都是多元化发展的机会，但非唯一方向。周安瀰称，2021年以来在“三道红线”、市场预期转弱的背景下，具有“轻资产、低杠杆、高利润率”特点的代建行业迎来新机遇，有机构预测接下来几年代建行业规模可达千亿级别；代建主要有政府代建、商业代建、资本代建和配资代建等模式，比较依赖房企的品牌影响与操盘能力。关于REITs，周安瀰认为从海外经验看是大势所趋，能有效盘活存量资产、形成投资良性循环、提升权益资金比重、降低企业杠杆率；当时国内公募REITs市场仍处初期阶段，主要聚焦基础设施领域，住宅、商业、办公类资产暂不在试点范围内，而三只保障性租赁住房REITs已陆续上市，保障性租赁住房可以通过REITs实现退出。

在产业链投资方面，周安瀰介绍，保利资本采取“双轮驱动”，一手抓科技、一手抓产业，投资过全屋智能家居企业“UIOT超级智慧家”、人工智能企业“商汤科技”、专注建筑BIM数据与工业机器人的“大界机器人”以及定制家居品牌“皮阿诺”等，投资始终未脱离地产主业这条主轴。保利资本携手碧桂园创投（深圳市碧桂园创新投资有限公司）共同设立“保碧产业链基金”，对方作为Co-GP与保利资本共同发起设立双GP产业链赋能基金。周安瀰称选择碧桂园合作，一是双方想法一致、达成共识，二是保利与碧桂园优势互补，希望依托双方股东背景、相近的投资策略和一致的投资方向做出成绩，并借助碧桂园在地产开发端的业务赋能能力及物业端的场景落地能力，协同赋能，共同扩大产业链生态圈体系。