万科

万科1984年5月成立，原名现代科教仪器展销中心，贸易起家。1988年股份制方案获批，净资产1324万元折股，国家占60%、员工占40%，另发行2800万股集资2800万元，同年介入房地产。深特发持股30%为第一大股东，王石任董事长。1991年A股上市，1993年发B股募资45135万港元投向房地产。1992年确立以房地产为核心、住宅为主导。1994年3月遭遇君安证券等发起的敌意收购，郁亮协助王石与证监会沟通，万科取得中国股市历史上第一次停牌，郁亮亲赴海南争取到海南证券1.1%的支持，五天之内事件以万科宣布“君万之争”大捷告终。

1997年利润总额25043万元、税后利润18712万元，均增25%；房地产盈利份额升至67.5%。1999年营收291239万元、净利润22914万元。2000年1月配股募6.25亿元，引入华润为第一大股东，持股15.08%，此后十余年只做财务性股东。2000年营收387330万元、净利润30123万元；年末土地储备450万平方米。2001年营收445506万元、净利润37375万元。转让万佳72%股份予华润，退出零售业。2月聘郁亮为总经理。

2002年营收457436万元、净利润38242万元。期末待开发资源706万平方米，发行15亿元可转债。2003年营收63.80亿元、净利润5.42亿元。形成深圳、上海、沈阳区域管理中心。2004年营收76.67亿元，净利润8.78亿元。公司成立20周年，提出十年规划。2001年起定位专业城市住宅开发商，确立客户细分、城市圈聚焦、产品创新三大策略。2005年销售收入139.5亿元、净利润13.5亿元。2006年成为首家进入全国纳税百强榜的地产企业。

郁亮36岁出任总经理时，房地产业务营业收入为24.49亿元；他剔除较务虚的考核指标，专注资本回报率、利润率、存货周转率等财务指标，五年后万科销售突破百亿元。他制定十年销售超千亿的计划，2007年万科率先突破500亿元规模。2008年金融危机中万科出现首次业绩负增长，此后郁亮更坚定推行快速周转模式。2009年销售恢复至600亿元，2010年突破千亿。快速扩张也带来质量隐忧。王石称2011年下了死命令，万科销售额不允许超过1400亿元；当年销售金额1215.4亿元。

2007年众多住宅企业高速增长，岁末观望氛围笼罩行业。万科认为支撑市场的基本面未根本改变。2008年致股东信称2007年繁荣如沙滩楼台。公司2007年四季度提出“拐点论”。2008年提出“5986”高周转模式。万科在致股东信中称公司已连续两年成为全球最大住宅公司。2010年销售额突破千亿元。重申2004年提出的“有质量的增长”，以股东回报为核心、资产回报率为首要财务指标。2011年致股东信阐述经营策略稳定性，144平方米以下户型占比近90%。坚持不囤地、不捂盘、不当地王。2012年郁亮提出行业进入下半场。

2013年6月27日，万科首次宣布由传统住宅开发商向“城市配套服务商”转型。2014年判断行业由黄金时代转入白银时代。未来十年最重要业务仍是住宅。2014年3月推出事业合伙人制度，合伙人公司通过盈安累计购股31亿元，占股3.2%，升为第二大股东。2017年战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”，2018年正式确立。2019年致股东信指出行业竞争规则正从土地红利、金融红利转向管理红利。万科房地产业务结算毛利率由2015年的19.46%升至2018年的29.7%，此后持续下行，2025年降至8.6%。

2015年7月起，万科遭遇宝能、华润、中国恒大等近两年的股权争夺战。2016年6月17日，万科首次公告与深圳地铁的重组预案，遭华润三票否决；12月18日宣布终止发行股份购买深圳地铁资产。此后华润、恒大先后转让股份予深圳地铁，2017年上半年深圳地铁耗资约664亿元合计受让29.38%股份，超过宝能成为第一大股东，“宝万之争”由此终结。深圳地铁表示作为基石股东不干预也不参与万科具体业务。2017年6月底，郁亮接替时年66岁的创始人王石出任董事会主席。

2020年新开工面积约3960.4万平方米，同比降6.6%；竣工约3381.7万平方米，增12.4%。获取新项目168个，权益地价约1381.5亿元。2021年营收4528亿元，增8.0%；归母净利润225亿元，降45.7%，为上市31年来第三次下滑。郁亮检讨投资追高冒进。2022年营收5038.4亿元、增11.3%，交付超34万套，连续14年经营性现金流净值为正；万物云收入首破300亿元并分拆上市。

2023年6月30日，郁亮表示行业正处于新旧模式转换阶段，万科存在投资冒进、产品操盘离散度较大等问题。2023年销售额3761.2亿元，降9.8%，居行业第二；交付28.9万套；经营性现金流净额连续15年为正；拟两年内削减付息债务1000亿元以上。2023年泊寓收入34.6亿元，同比增长6.8%，首次实现成本法下整体盈利。2023年10月，郁亮表示住房需求已从“有没有”走向“好不好”，未来住宅建设中枢值为10-12亿平方米，现阶段住房建设水平超跌。

2023年集团整体营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；权益净利润121.6亿元，同比下降46.4%。开发业务收入4016亿元，同比下降9.6%。公司计提存货跌价准备48.5亿元。2023年末，万科有息负债总额升至3201亿元，净负债率54.7%，货币资金对短期债务的覆盖倍数降至1.6倍。2023年10月18日，惠誉将万科评级从“BBB+”下调至“BBB”；11月24日，穆迪将评级由“Baa1”下调至“Baa3”。2024年3月，两家进一步下调至投机级。2024年4月5日，万科表示深圳市国资委已协调多家国企与万科对接，预计可帮助公司释放百亿元以上的流动性。

自2023年底起，万科加快资产处置步伐。悦榕酒店的管理权于2023年12月以4.8亿元售出；2024年1月，万科把深圳高新投6.16%的股份转让给深圳市投资控股有限公司；2月又以23.84亿元七折出售上海七宝万科广场的一半股权。2023年，万科经营服务业务全口径收入558.1亿元，同比增长8.9%。大股东深铁集团两次出面为万科解围。祝九胜表示，公司2023年年末在手资金998亿元，现金短债比1.6倍。

2024年营收3431.8亿元，交付超18万套，销售额2460.2亿元，同比降34.6%；兑付292亿元境内外公开债及ABS。公司承认存在投资冒进、多赛道布局过大、融资模式未及时转型等问题。2024年4月董事会决定暂不进行现金分红。融资模式正从信用借款转向项目制、落实抵押、封闭监管。2024年租赁住宅业务收入37.02亿元，同比增长7%。2025年1月业绩预告称2024年归母净利润预损450亿元，为上市以来首次年度亏损。2024年上半年深圳成立工作组，到年底工作组全面进驻万科。

2025年1月，决策高层要求压实深圳属地责任，深圳政府聘请中金公司为财务顾问进驻万科尽调。1月27日，深圳地铁董事长辛杰接替郁亮当选董事会主席，郁亮留任执行副总裁；祝九胜辞去所有职务。据财新报道，深圳地铁作为大股东先后13次出手，累计向万科提供314.6亿元股东借款。据财新报道，辛杰于2025年9月失联，10月13日辞去万科董事长职务，由深圳地铁总经理黄力平接任。2025年全年交付11.7万套，开发业务签约1340.6亿元。期末存货5190.1亿元，降26.0%。

2025年，万科全年实现营业收入2334.3亿元，同比下降32.0%；归属于上市公司股东的净亏损885.6亿元，亏损额同比扩大79.0%。全年保质交付11.7万套，实现销售金额1340.6亿元；经营服务类业务全口径收入580.1亿元；完成31个项目大宗交易，签约金额113亿元；退出冰雪业务板块。截至2025年末，净负债率123.5%，较2024年底提高42.9个百分点；存量融资综合成本3.02%。

截至2025年末，万科有息负债合计3584.8亿元，占总资产35.1%。其中一年内到期1605.6亿元，占44.8%。分融资对象，银行借款占71.9%，应付债券占8.2%，其他借款占19.9%。有抵押有息负债1501.5亿元，占41.9%。公司表示2026年仍面临到期公开债合计146.8亿元，其中4月至7月集中到期112.7亿元。2025年大额亏损源于开发业务结算亏损突出、新增计提大额减值等。公司将科技驱动作为转型升级的核心抓手。2025年11月26日，万科宣布对余额20亿元的中期票据“22万科MTN004”谋求展期，债务风险正式爆发；此后又陆续对“22万科MTN005”和“21万科02”发起展期。万科起初计划展期一年，不设现金首付等条件，遭持有人明确反对。2026年1月15日，万科对三笔债券补充提交议案，提出每笔债券增加10万元现金小额兑付、以现金支付40%债券本金作为首付等条件。2026年1月21日和27日，三笔债券展期方案先后获通过；存续本金合计67.32亿元。2026年1月27日，万科公告深圳地铁拟再提供23.6亿元股东借款。

郁亮于2026年1月8日彻底退出万科所有职务，正式退休。据财新报道，此前原总裁祝九胜已被采取刑事强制措施，郁亮退休后亦被媒体报道失联。2026年一季度，万科营业收入289.3亿元，同比下降23.9%；归母净亏损59.5亿元。期末货币资金604.9亿元，有息负债合计3560.5亿元，资产负债率77.1%。万物云2026年上半年实现收入191.12亿元，同比增长5.4%；核心业务净利润约11.0亿元，同比增长7.3%。循环型业务收入173.5亿元，占总营收90.8%。截至上半年末，蝶城底盘增长至708个。2026年4月21日，万科“23万科MTN001”展期方案获持有人会议100%表决同意，该债券余额20亿元，票面利率3.11%，原定2026年4月23日到期，展期方案为10万元现金小额兑付、40%本金现金首付、剩余60%展期一年，并以三个项目公司应收款项质押增信。据财新报道，截至2026年3月底，万科整体债务处置方案尚未明确；2025年末万科持有货币资金约672.4亿元，同比减少209.2亿元，合并报表前（大致反映集团总部可动用资金）货币资金约8.5亿元。2025年万科平均月度销售额仅111.7亿元，经营性现金流净流出约9.9亿元，全年新增融资和再融资280亿元（不含股东借款）。