中海发展

中国海外发展有限公司（简称中海发展、中海地产）是香港上市的内地房企，隶属中国海外集团，以住宅开发为主，兼营投资物业及规划设计、物业管理。公司1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市（股票代码：00688.HK），2007年入选恒生指数成份股，成为首家内地房地产蓝筹股份。公司秉承「诚信卓越、精品永恒」的经营理念，推行全国重点城市布局，在高端、中端及大众市场追求同类产品中的精品定位。据2018年主席报告书，公司目标为成为国际化不动产开发运营集团，坚持「三个主流」定位，以约90%资源聚焦住宅开发，约10%投入商业与创新业务。

1997年后公司加大内地投资，资产和业务北移。2002年内地房地产税前盈利增70%至3.42亿港元；内地销售营业额增60%至28亿港元，面积增57%至527万平方呎；香港仅售8万平方呎，套现3亿港元。受香港市道低迷影响，须作4.8亿港元拨备及1.3亿港元减值，净溢利0.61亿港元；不计拨备及特殊项目，股东应占溢利增241%至4.9亿港元。年内购入7幅土地，年底发展中及待发展物业约3,600万平方呎，增25%。2003年上半年受「沙士」和伊拉克战争影响，香港经济陷入低谷，下半年随CEPA建立而反弹。年度溢利增15倍半至约6.89亿港元，每股盈利12.74港仙。地产销售总额约43亿港元，升8%；内地销售营业额约32亿港元，升15%。内地物业发展毛利率升至17%，溢利5.09亿港元，增49%。年内购入9幅土地，年底短期待发展及发展中物业逾460万平方米。集团奉行短、中、长期结合的土地储备策略。

2004年溢利增56%至10.75亿港元，每股盈利17.1港仙；股东资金增29%至104.3亿港元，回报率10.3%。地产销售总额54.0亿港元，升26%；内地销售营业额51.9亿港元，升62%。年内购入12幅土地，新增楼面555万平方米，年底短期待发展及发展中物业逾934万平方米。基建方面，12月以8.9亿港元收购长江第二大桥公司65%权益，另投资2.2亿港元收购莱州港项目；基建经营溢利0.29亿港元，跌41.2%。承建业务经营溢利1.66亿港元，升2.6%。2005年溢利增42.9%至15.4亿港元，每股盈利24.0港仙，股东资金增10.0%至110.8亿港元，回报13.9%。全年销售额95亿港元，增76%；内地销售75亿港元，增45%。撤销中海地产A股上市申请，收购小股东21%股权实现全资控股。年底在内地12个城市及港澳拥有土地储备1,075万平方米。6月分拆承建业务，中国建筑7月8日在港交所挂牌。5月获穆迪Baa3及标普BBB-评级，为内地首家同时获两个投资级评级的房企。获2005中国房地产百强企业综合实力第一。

2006年溢利23.7亿港元，增54%；每股盈利35.5港仙。营业额增62%至95亿港元，毛利率升至25.0%。销售金额创历史新高142亿港元，增50%；内地销售128亿港元，增71%。年底在内地、香港和澳门16个城市拥有土地储备超1,500万平方米，年内新购19幅土地，新增楼面650万平方米。年底净负债比率34%。展望2007年，计划完工30个项目、面积255万平方米，全年销售面积210万平方米；构建以住宅为主、商业为辅的业务结构，争取净利润每年增长不低于20%。据2007年董事局主席报告书，集团年度溢利增76%至41.8亿港元，每股盈利增60%至56.9港仙，股东资金增70%至262.8亿港元，每股净资产3.4港元，平均股东资金回报20%；全年每股派息12港仙，增20%。内地地产营业额增29.4%至123.0亿港元，毛利增79.9%至48.2亿港元，毛利率升至45.1%；澳门寰宇天下项目入伙贡献利润17.1亿港元，集团营业额增52.4%至166.3亿港元。地产销售金额创历史新高223.0亿港元（含联营项目），增57.2%，售出面积216万平方米；内地销售218.3亿港元，增70.7%。集团净利润连续五年每年增长40%以上。年底在内地、香港和澳门21个城市／地区拥有土地储备逾2,358万平方米（权益2,176万平方米）；年内在内地14个城市新购土地27幅，新增可发展楼面1,030万平方米，并以5.25亿港元购入香港赤柱一幅住宅地。香港和内地投资物业逾10万平方米，租金总收入1.2亿港元，增18.7%。净借贷水平由2006年的34%降至约30%。

据2008年董事局主席报告书，集团全年营业额增14%至188.92亿港元，净利润增20.8%至50.50亿港元，每股盈利增14%至64.8港仙，股东资金增26%至332.2亿港元，每股净资产4.2港元，平均股东资金回报17%。过去五年利润复合增长率约48.6%，履行了每年净利润增长20%的承诺。内地地产营业额增39.5%至171.57亿港元，毛利率维持43.7%；港澳地产营业额7.34亿港元，毛利率40.5%。地产销售金额创历史新高266.11亿港元（含联营项目），增19.3%，售出面积271万平方米，增逾25.3%。年底在内地、香港和澳门22个城市／地区拥有土地储备约2,480万平方米，权益约2,180万平方米；年内在内地6个城市新购10幅土地，新增可发展楼面279万平方米。租金总收入2.02亿港元，增63.2%。净借贷水平由上年同期的30.2%升至46.8%。据2009年董事局主席报告书，集团营业额增98%至373.2亿港元，净利润增48%至74.7亿港元，每股盈利91.6港仙，股东资金增27%至420.9亿港元，每股净资产5.15港元，平均股东资金回报19.3%。过去五年（2005—2009）利润复合增长率47.4%，连续七年（2003—2009）实现每年净利润不少于20%增长的承诺。全年内地房地产发展营业额增110%至361.0亿港元，毛利率维持31.1%，经营溢利增62%至102.7亿港元；地产销售金额创历史新高477.9亿港元（含联营项目），增80%，售出面积476.8万平方米，增逾76%。集团组建西部区域，完成全国五大区域布局。年底在内地20个城市及港澳拥有土地储备约3,055万平方米，权益约2,701万平方米；年内在内地10个城市新购11幅土地，新增可发展楼面1,210万平方米。据财新网2010年报道，在获得母公司中国建筑50亿港元注资后，公司净借贷比由2008年底的46.8%降至2009年底的22.4%。

据2010年董事局主席报告书，集团营业额增18.7%至443.1亿港元，净利润增66.6%至126.7亿港元（人民币110.2亿元），股东应占纯利增65.7%至123.7亿港元（人民币107.6亿元），每股基本盈利151.4港仙，股东资金增30.0%至547.3亿港元，每股净资产6.70港元，平均股东资金回报25.6%。年内完成出售3个物业发展项目部分权益予房地产基金、出售南京长江二桥项目及收购中海宏洋控股权三项交易，合计产生约14.7亿港元净利润；投资物业公允价值变动带来税后净收益约11.0亿港元。过去五年（2006—2010）股东应占纯利复合增长率51.8%，连续八年（2003—2010）实现每年净利润不少于20%增长的承诺。全年销售额创历史新高671.1亿港元（含合营项目），增40.4%，售出面积530万平方米，增逾11.2%。内地房地产发展营业额增18.8%至429.0亿港元，毛利率由31.1%升至42.6%，经营溢利增54.9%至163.4亿港元。年底在内地23个城市及港澳拥有土地储备约3,585万平方米，权益约3,038万平方米；净借贷水平由2009年底的22.4%微升至22.8%。穆迪和标普分别将评级调升至Baa2/稳定和BBB/稳定。

据2011年董事局主席报告书，集团营业额增9.6%至485.8亿港元（不含中海宏洋则增19.0%），净利润增19.3%至151.2亿港元（人民币125.5亿元），股东应占纯利增21.5%至150.3亿港元（人民币124.7亿元），其中投资物业公允价值变动带来税后收益约20.1亿港元；核心利润130.2亿港元（人民币108.1亿元），增37.0%；每股基本盈利183.9港仙，股东资金增28.5%至703.1亿港元，每股净资产8.6港元，平均股东资金回报24%。过去五年（2007—2011）股东应占纯利复合增长率44.7%，连续九年（2003—2011）实现每年利润不少于20%增长的承诺。全年销售额（含合营及联营）创历史新高870.9亿港元，增29.8%，售出面积558万平方米，增5.3%；内地销售846.6亿港元，增26.8%；港澳销售合约金额24.3亿港元，升6.3倍。房地产发展营业额增8.8%至467.6亿港元，其中内地增6.8%至458.0亿港元，经营溢利增13.1%至184.8亿港元；港澳营业额9.6亿港元，毛利率64.0%，经营溢利6.2亿港元。年底投资物业共41万平方米，全年租金总收入3.6亿港元，增24.1%。集团（不含中海宏洋）在内地16个城市（含新进入的长沙、烟台、南昌、厦门和武汉）购入18幅土地，新增可发展楼面906万平方米，权益864万平方米；中海宏洋购入7幅地块，新增约150万平方米；并在香港以约8.8亿港元增添2幅地皮。年底集团在内地25个城市及港澳拥有土地储备约3,445万平方米，权益约3,018万平方米；中海宏洋土地储备约645万平方米。净借贷水平由2010年底的22.8%升至33.3%；标普和穆迪维持Baa2和BBB投资评级。

据2012年董事局主席报告书，集团营业额增25.8%至645.8亿港元，净利润增21.0%至188.3亿港元（人民币152.5亿元），股东应占纯利增21.1%至187.2亿港元（人民币151.6亿元），其中投资物业公允价值变动带来税后浮收益约29.2亿港元；核心利润158.0亿港元（人民币128.0亿元），增21.4%；每股基本盈利2.29港元，股东资金增21.8%至872.4亿港元，每股净资产10.7港元，平均股东资金回报23.6%。过去五年（2008—2012）股东应占纯利复合增长率34.7%，连续十年（2003—2012）实现每年利润不少于20%增长的承诺。全年销售额（含合营及联营）创历史新高1,115.2亿港元，增28.1%，超额完成8月上调至1,000亿港元的目标，售出面积729万平方米，增30.6%；内地销售额1,043.2亿港元，增23.2%；港澳全年销售合约金额72亿港元，增约2倍。房地产发展营业额增24.2%至614.1亿港元，其中内地增22.6%至594.4亿港元，经营溢利增16.8%至215.8亿港元；港澳营业额19.7亿港元，毛利率54.8%，经营溢利增50.0%至9.3亿港元。年底已落成投资物业52万平方米，全年租金总收入5.8亿港元，增56.8%。年内集团（不含中海宏洋）在内地14个城市（含新进入的昆明）购入19幅土地，新增可发展楼面662万平方米；中海宏洋在6个城市购入6幅地块，新增约368万平方米；并在香港以约25亿港元购入鸭脷洲地块，7月获与市区重建局合作开发土瓜湾北帝街项目。年底集团在内地26个城市及港澳拥有土地储备约3,510万平方米，权益约3,157万平方米；中海宏洋土地储备约913万平方米。净借贷水平由2011年底的32.7%降至20.5%；穆迪和标普维持Baa2和BBB投资评级，11月成为首家发行三十年长债的内房公司，年息率不到5.5%。

据2013年董事局主席报告书，集团营业额增27.7%至824.7亿港元，净利润增23.1%至231.8亿港元，股东应占溢利增23.1%至230.4亿港元，每股基本盈利2.82港元，股东资金增26.0%至1,099.7亿港元，每股净资产13.5港元，平均股东资金回报23.4%。公司已连续11年（2003—2013）净利润增长高于20%，过去五年股东应占纯利复合增长率34.7%。全年合约销售额创历史新高1,385.2亿港元，对应售出面积923万平方米，其中内地1,369.4亿港元，港澳仅15.8亿港元。年内集团在内地16个城市购入23幅土地，新增可发展楼面1,203万平方米；中海宏洋在8个城市购入13幅土地，新增约456万平方米；并在香港以约45.4亿港元购入两幅「港人港地」。年底集团在内地29个城市及港澳拥有土地储备约3,877万平方米，净借贷比率28.4%。据2014年主席报告书，集团营业额增45.5%至1,200.0亿港元，净利润增21.7%至282.1亿港元，股东应占溢利增20.1%至276.8亿港元，核心利润238.3亿港元，增25.6%；每股基本盈利3.39港元，平均股东资金回报22.8%。公司连续12年净利润增长高于20%。全年合约销售额创历史新高1,408.1亿港元，对应售出面积940万平方米。年底在内地31个城市及港澳拥有土地储备约3,735万平方米。年底净借贷比率32.4%。

据2015年主席报告书，集团收入增6.9%至1,480.7亿港元，股东应占溢利增22.5%至333.1亿港元，每股基本盈利3.61港元，平均股东资金回报20.5%。全年合约销售额创历史新高1,806.3亿港元，对应售出面积1,700万平方米。5月7日完成向中国建筑股份收购其中国房地产业务和伦敦三个投资物业；中海物业10月23日上市。年底在内地32个城市及港澳拥有土地储备约4,144万平方米。净借贷比率降至6.8%。据2016年主席报告书，集团收入1,640.7亿港元，股东应占溢利增6.9%至370.2亿港元，每股基本盈利3.64港元，平均股东资金回报17.1%。全年合约销售额创历史新高2,106亿港元，对应售出面积1,304万平方米。3月公告中信资产收购，历时六个月完成，中信股份成为战略性第二大股东。年底在内地33个城市及港澳拥有土地储备约5,677万平方米。净借贷比率降至7.5%。2017年是公司在港上市25周年。集团收入1,660.4亿港元，毛利率升至32.9%，股东应占溢利增10.1%至407.7亿港元，每股基本盈利3.72港元，平均股东资金回报16.7%。系列公司合约销售额创历史新高2,320.7亿港元。持有商业物业总收入29.4亿元，增13.1%。年底系列公司土地储备合计8,278万平方米。融资成本降至4.27%，净借贷比率27.9%。集团确立2022年销售规模超4,000亿港元的目标。

2018年集团收入1,714.6亿元，增3.3%；股东应占溢利增10.1%至449.0亿元，核心净利润370.9亿元，增8.3%；每股基本盈利4.10港元，平均股东资金回报16.4%。系列公司销售合约额3,012.4亿元，增29.8%。年内新增土地储备63幅，新增总楼面1,764万平方米。年底系列公司总土地储备9,144万平方米。商业物业总收入40.6亿元，增38.1%。保持行业最高信用评级，净借贷比率33.7%。2019年系列公司销售合约额3,771.7亿元，增25.2%，远高于百强房企平均7%的水平；股东应占溢利416.2亿元，增10.3%，核心净利润343.0亿元，增10.1%；每股基本盈利3.80元，股本回报率15.8%。年底系列公司土地储备8,923万平方米，八成以上布局于一、二线城市。集团按「今天、明天、后天」配置资源，住宅开发、商业资产管理及新产业分别投入90%、8%、2%。净借贷比率33.68%。

2020年集团销售合约额3,607.2亿元，增12.5%；股东应占溢利439.0亿元，增5.5%，核心净利润380.3亿元，增10.9%；每股基本盈利4.01元，股本回报率14.8%。年末净借贷比率32.6%，未触及「三条红线」，属「绿档」企业。年内新增土地储备64宗，权益投资1,318.4亿元。约90%资源聚焦住宅开发，推进「蓝海战略」，当年新增权益投资327.3亿元，占24.8%。商业资产管理收入44.0亿元。2021年集团收入2,422.4亿元，股东应占溢利401.6亿元，扣除投资物业公允价值变动后363.8亿元，每股基本盈利3.67元。系列公司销售合约额3,695.0亿元，增2.4%，在31个城市销售额进入当地前三。系列公司新增土地98宗，权益购地1,610.2亿元。商业物业收入51.7亿元，增17.4%。年底净借贷比率32.3%，未触「三条红线」，加权平均融资成本3.55%。

2022年房地产市场持续下行，百强房企销售总额降42.2%。集团收入1,803.2亿元，同比下降25.6%；股东应占溢利232.6亿元，同比下降42.1%，净利降幅刷新近20年来纪录；剔除投资物业公允价值变动及汇兑损益后244.2亿元。系列公司销售合约额2,947.6亿元，全国商品房销售金额占比升至2.21%，权益销售额升至行业第三。系列公司新增土地50宗，购地1,208.7亿元。商业物业收入52.6亿元。净借贷比率45.2%。2023年全国商品房销售额降6.5%。系列公司合约物业销售额3,098.1亿元，增5.1%，权益销售额升至行业第二。集团收入2,025.2亿元，增12.3%；股东应占溢利256.1亿元，增10.1%；核心股东应占溢利236.5亿元。年内在内地23个城市及香港获取43宗地块，权益购地1,262.6亿元，增42.0%，一线城市占60%。商业物业收入63.6亿元，增20.9%。净借贷比率38.7%，保持「绿档」。据财新2023年11月报道，在民营房企普遍失去拿地能力背景下，央企和国企取代地方国资成为拿地主力，中国海外发展与华润置地、招商蛇口等成为拿地体量较大的全国化大型央企。

2024年全国新建商品房销售额降17.1%。标普全球将集团评级上调至A–/稳定，成为唯一双A国际信用评级的中国房企。系列公司合约物业销售额3,106.9亿元，增0.3%，为十强房企中唯一增长者，市场占有率升至3.21%；权益销售额居行业第一。集团收入1,851.5亿元，股东应占溢利156.4亿元。聚焦一线城市，五个城市合约销售额占60.6%。商业收入71.3亿元，增12.1%。净借贷比率29.2%，融资成本3.1%。据2025年董事局主席报告书，年内房地产市场持续下行，集团收入1,680.9亿元，股东应占溢利126.9亿元，核心溢利130.1亿元，建议派发末期股息每股25港仙，派息率保持稳定。系列公司合约销售额2,512.3亿元，据中国指数研究院数据，权益销售额居行业第一。系列公司（不含中海宏洋）在香港及北上广深五个城市实现合约销售额1,254.4亿元，占其合约销售额的57.3%；在北京、深圳、天津、济南等15个城市销售额位居当地第一，其中北京502.6亿元，香港222.3亿元，销售额首次升至香港市场第五名。深圳湾澐玺项目开盘销售额超百亿，创全国年度单次开盘销售纪录；集团率先发布「中海好房子 Living OS」体系，北京万吉玖序、上海云邸玖章等首批项目上市推售；全年高品质交付4.6万套房屋。商业物业收入72亿元，六个商业项目新投入运营，运营总建筑面积增加28万平方米；华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金「中海商业REIT」（180607.SZ）在深圳证券交易所上市，为内地首单以「收购-改造-提升-盘活」模式落地的消费REIT。集团在15个内地城市和香港获取35幅地块，总购地金额1,186.9亿元，权益购地金额924.2亿元，新增购地金额保持行业第一，香港及北上广深五个城市权益购地金额占比约73.9%。年底资产负债率54.1%，净借贷比率34.2%，经营性现金净流入167.3亿元；平均融资成本降至2.8%，总利息支出减少20.4亿元，商业物业收入首次全面覆盖总利息支出。集团是唯一获标普全球、穆迪、惠誉三大国际评级机构中两家给予A-评级的內房上市公司。2026年是集团经营发展第48年，公司表示将坚守不动产开发运营主航道，强化住宅开发与经营性业务双轮驱动。

据公司简介，2025年公司合约销售额为2,512.3亿元，权益口径销售额继续居行业首位，归母核心净利润为130.1亿元；年末总资产9,157亿元，净资产4,199亿元。公司连续21年获可持续蓝筹地产企业，连续22年获中国房地产行业领导品牌；惠誉、标普全球给予A-评级，穆迪给予Baa2评级。公司业务遍布港澳及内地60余个城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国家和地区，构建「住宅开发」「经营性业务」「生态型业务」三大产业群，旗下拥有华艺设计、中海管理、天山发展等专业子公司，并创立中海康养、中海教育等品牌。据2010年经济观察报报道，万科总裁郁亮曾承认万科真正的对手是中海；在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等经营效率指标上，中海优于万科。2009年中海净利润74.7亿港元，万科为53.3亿元；2008年中海净利率26.73%，万科为9.8%。中海每年度营销、管理等费用占总收入的比例合计低于5%，而万科2009年两项费用占营收比例为6%。中海2009年现金余额238.9亿港元，净负债比率22.4%。2005至2007年，中海资产负债率分别为42%、45%、52%。据2025年1月华尔街日报报道，自2019年以来，中国海外发展销售额仅下降10%，而同期许多民营房企陷入困境；国有开发商在百强房企中的市场份额从2019年的32%升至2024年的70%。

颜建国1989年毕业于重庆建筑工程学院，2000年获北京大学光华管理学院工商管理硕士学位。他1989年加入中国建筑集团，曾两次获派驻公司工作，历任中海地产多个地区公司及区域职务；2014年6月加入龙湖地产，2016年12月离任。他自2017年1月1日起任公司执行董事兼行政总裁，同年6月13日起任公司主席并继续兼任行政总裁。