普洛斯

普洛斯（GLP）是一家物流地产及新经济基础设施投资、开发与管理企业，业务涵盖工业仓库等物流不动产的投资、开发与运营。其中国业务最初属于美国物流地产商普洛斯集团（ProLogis），后者于2003年进入中国市场；2008年底ProLogis将中国及日本业务出售给新加坡政府产业投资有限公司后，相关业务由梅志明等管理团队运营，此后发展为独立的普洛斯（GLP）。据平安不动产工业物流招商副总监贾元涛（其此前曾任普洛斯员工）对经济观察报表示，在普洛斯等外资进入中国之前，国内并没有高标准物流的概念。据戴德梁行数据，普洛斯在中国主要物流地产商中的市场占有率达到55%。

2008年12月，普洛斯集团（ProLogis）宣布，以13亿美元向新加坡政府产业投资有限公司（GICRE，负责管理新加坡政府海外资产）出售其中国全资公司以及所持日本合资公司的20%股权，交易以现金进行，并包括普洛斯中国的所有债务；据普洛斯亚洲首席执行官梅志明当时表示，受金融风暴影响，母公司总贷款额度达到58%，交易完成后ProLogis不仅可以消化在中国的债务，还将有10多亿现金用以冲抵贷款。上述收购资产交由SMG基金管理有限公司全权运营和管理，该基金由新加坡产业投资、前普洛斯董事局主席及全球首席执行官司马景瀚、梅志明以及普洛斯中国和日本高级管理团队联合注资成立。在此次出售前，普洛斯与新加坡产业投资的收购基金已动用15亿元人民币收购苏州工业园区建屋发展集团有限公司下属两家专业公司50%的股权，获得苏州新加坡工业园区67万平方米的工业和物流设施。

普洛斯在中国抓住电商仓储需求扩张的机会。2012年2月，普洛斯宣布在天津向一家全球领先的电子商务零售商租赁9.1万平方米的运营中心，该客户还与普洛斯签订其他两项租赁协议，涉及普洛斯集发沈西物流园和普洛斯苏州物流园区共计2.1万平方米设施；据经济观察报报道，这家零售商即亚马逊。唯品会自2010年10月起租用广州南海普洛斯物流园2万余平方米仓库，2011年7月该园区华南物流中心扩容至3万平方米，同年唯品会又与昆山淀山湖镇签署投资合作协议，在普洛斯物流园建立华东物流中心，仓库占地2万余平方米；在线零售商ihush俏物悄语也于2011年底租赁普洛斯昆山物流园2.44万平方米物流设施作为地区分销中心。普洛斯中国区董事总经理杨传德表示，随着越来越多公司为缩减成本将运营中心迁出北京，获得大面积物流设施空间越来越困难。按普洛斯年报，2011年其已扩张到厦门，在中国20个城市有项目，成都、重庆等不靠近港口的城市也有项目。

2014年12月，普洛斯以81亿美元收购黑石集团全资控股的工业房地产商IndCor在美国总计1.17亿平方英尺的工业地产，并借此正式进入美国市场；普洛斯随后与新加坡政府投资公司合设普洛斯美国收益伙伴一期基金，负责运营上述资产。此后普洛斯又相继设立同系列的第二期、第三期两支基金并继续收购，其中较大的一笔是2015年11月由第二支基金以45亿美元收购5790万平方英尺工业地产，中国人寿也是该基金的LP之一。据经济观察报2019年6月报道，普洛斯在美国通过这三支基金共持有约1.85亿平方英尺的物流不动产，2017年年报显示其对这三支基金的持股比例约为10%。据经济观察报报道，普洛斯在美地产的运营表现支撑了资产增值：2014年IndCor工业地产出租率约为90%，普洛斯2017年年报显示其在美地产出租率已达94%；2016年、2017年两年在美地产运营净收入同比分别增长7%和4%。2016年、2017年普洛斯在美第一大客户均为电商平台亚马逊，其份额由2016年的2.3%升至2017年的4.5%。

2017年7月14日，由万科、梅志明、厚朴投资、高瓴资本和中银投组成的中国财团与普洛斯联合公告，财团与普洛斯董事会已就全面私有化这家新加坡上市公司达成一致：收购价为每股3.38新加坡元（约合人民币16.67元），总对价约159亿新加坡元（约合人民币784.41亿元）；私有化完成后，万科凭借21.4%的投资比例将成为普洛斯第一大股东。据财新报道，万科在该项收购中出资34亿新加坡元。据经济观察报2017年11月报道，万科集团执行副总裁、首席运营官张旭称，万科携手普洛斯致力于打造全球最大的物流地产平台；他透露，截至当年11月上旬，万科自身拥有的物流仓储面积约500万平方米；若叠加普洛斯的规模，与万科相关的物流版图将扩大至近6000万平方米，涵盖500多个现代化物流园区、800多家优质客户，在中国物流行业所占份额达60%。2018年1月，普洛斯正式宣布完成私有化，万科以约21.4%的持股权益成为普洛斯单一最大持有人。

2018年1月31日，普洛斯旗下科创园区品牌环普位于北京的首个科创园区完成一期竣工并举行交付仪式，这期园区即宝马北京研发中心；出席者包括普洛斯联合创始人兼首席执行官梅志明，以及中国区董事总经理、工业及混合开发业务平台负责人赵明琪等。北京环普科创产业园区坐落于顺义临空经济区，占地114亩，总开发量19.6万平方米，其中配套商业1.5万平方米，以高端研发和总部办公为主要定位；一期2.6万平方米作为宝马中国研发中心，由9000平方米办公楼、8000平方米研发测试车间及9000平方米密闭性停车楼构成，宝马集团未来将有400名外籍工程师在此办公。该园区是环普通过收购获取的项目，2014年12月普洛斯旗下的CLH(86)Pe.Ltd和北京嘉丰达资产管理有限公司入股项目公司，2016年12月嘉丰达退出后，普洛斯持有该项目公司88%的股份，江西省京西工贸持有12%的股份。环普自2011年启动品牌以来，已在全国布局近20个科创园区项目，落地城市包括苏州、西安、绍兴、大连、北京、沈阳、天津、成都、杭州、无锡和上海等；其定位主要有智慧制造工业园区、科技研发产业园区和城市更新产业综合体三大类型。苏州建屋工业园是环普智慧制造工业园区的代表，截至2018年初已有141家企业入园，注册资金逾1000万美元的有20家，给当地带来20亿元税收和3万个就业岗位；西安环普科技园区属于科技研发产业园区，开发总量55万平方米，当时一期已经入驻50家企业、1.5万人。普洛斯的业务主要由物流、环普产业投资、金融控股、股权投资四大平台构成，环普产业投资侧重综合产业园区的投资与开发。截至2018年初，普洛斯在中国的布局已覆盖38个城市、257个各类园区，总建筑面积达2960万平方米。2017年，普洛斯与平安不动产签订协议，约定后者旗下全部工业物流项目今后都将与普洛斯开展全方位合作，形式包括但不限于托管、收购、并购等。

2019年6月3日，黑石集团披露计划斥资187亿美元收购普洛斯手中的部分美国工业仓库网络及债务，涉及仓库总面积1.79亿平方英尺（约合1660万平方米）。据经济观察报报道，交易由黑石旗下两支基金完成，其中BREP策略基金以134亿美元收购1.15亿平方英尺，非上市房地产投资信托基金BREIT以53亿美元收购6400万平方英尺；参与竞购的还有安博等国际物流基础设施提供商，黑石最终胜出。接近普洛斯人士对经济观察报表示，此次出售的资产相当比例即为2014年收购IndCor所得，总成本约90多亿美元。普洛斯方面回复经济观察报称，此次出售的资产来自其在美国的三支基金，出售后普洛斯在美国仍将持有800万平方英尺资产，并未退出美国市场，同时将继续开展与物流科技和运营相关的业务。据经济观察报报道，物流专家、贯铄企业CEO赵小敏表示，此前业内普遍预测上述交易价格在160亿美元左右，实际成交价高出近20亿美元；他认为普洛斯出售在美资产与其战略重心转向亚太地区、财务思维增强有关，而黑石近年对物流地产的重视程度也在提高。据经济观察报2017年8月报道，普洛斯在中国工业物流市场的份额仍处于绝对领先位置，中国平安已将普洛斯作为追赶对象，其物流基地选址多在普洛斯物流基地附近，基层员工中不少来自普洛斯；一位接近普洛斯的人士评价称，普洛斯作为外企做事规范，但缺乏活力、反应过慢，必须改变自身。

2016年，普洛斯设立中国资产服务运营平台ASP，作为集团业务平台之一，在“募投管（创）退”的业务链条中承担“管”这一环节。ASP以园区场景为中心，为资产全生命周期提供管理服务，覆盖规划设计、建设工程、运营管理、招商租赁以及产品与增值服务等阶段，并借助物联网、人工智能、机器人和大数据技术提升运营效率与服务水平，推动资产的数字化、智能化升级。截至2021年，这一物流及工业设施管理服务平台已管理逾500个园区、超过4000万平方米面积，服务3000多家客户。ASP董事长及首席执行官莫志明曾任普洛斯资产中国区联席总裁。2021年5月31日，中国发行首批公募基础设施REITs，其中中金普洛斯REIT是上交所第一支仓储物流类基础设施公募REITs，并于6月21日挂牌上市。作为另类资产投资管理机构，普洛斯在华资产管理规模达720亿美元，覆盖68个地区市场的400多处设施，类型包括物流仓储、制造及研发、数据中心与新能源基础设施，均由其投资、开发和管理。莫志明表示，REITs打开资金渠道，把资金导向基础设施开发，普洛斯作为REIT资产外部管理人，致力于不断提高资产的运营管理水准；普洛斯参与REITs旨在提高资金周转速度，扩大行业空间。

梅志明是普洛斯的联合创始人、首席执行官，也是另类资产管理公司普洛斯资本（GCP）的创始人和首席执行官。据公司介绍，普洛斯聚焦供应链、大数据及新能源三大领域，全球资管规模达800亿美元；普洛斯于2018年开始布局数据中心，并发展光伏、风能、储能等新能源业务。

在客户行业方面，莫志明表示普洛斯一直非常关注生命科学行业，核心关注的五六个大行业均有专门团队服务，并与中外大健康头部企业保持合作。过去几年，生命科学的销售渠道打开，与新零售相关，整个行业也跟电子商务更有关系。普洛斯曾为医疗行业做很多定制库，近期，普洛斯为某全球领先生物医药企业的国内运营中心提供了一站式“拎包入住”的仓储租赁服务。该行业对租赁仓储要求严格，须达到ISO9001/药品GMP认证标准，并需把普通常温仓库改造成多温区仓库；此外，这家企业还希望改为按月付租的长期租赁，以免一次性占用大笔资金。普洛斯为其定制的方案涵盖3500个托盘位的经营性租赁、零下25℃至零上25℃多温区仓库的功能设计与工程改造、相应自动化设备的配置，并嵌入了数字供应链金融。该案例面积五六千平方米，方案更灵活，因为客户面对更多销售渠道，希望像电子商务一样高效配送，库内设有许多分拣线和不同温区。以前生命科学企业都希望自己做，不放心也不希望人家知道怎么做，现在大家比较开放，普洛斯就提供拎包入住方案，企业管好渠道和药即可。汽车行业的需求也在变化，新能源汽车的零部件变小，更多需要交付中心，有些客户用库来做车的交付中心，消费者可以到普洛斯仓库提车，西安有几个园区已经在提供这样的服务。

在园区运营方面，针对双11期间商家仓储分拣人工成本高、波峰波谷分拣量变化大等痛点，ASP面向鞋服、时尚、电商、冷链、快递等重点行业推出“仓库+RaaS（机器人即服务）”的一体化方案，使企业在双11短期租仓的同时，可一站式部署灵活的自动化仓储运营。例如，普洛斯与浙江立镖机器人合作的智能仓储分拣RaaS解决方案供应商镖普GRS，于8月14日上线利丰维秘RaaS项目，采取免费安装、按件计费的运营模式，2至3周即可完成自动化分拣设备部署，客户既省去设备选型的评估时间，也不必预先一次性投入；双11之后，企业可以选择灵活的配置方案，无需长期持有所有的自动化设备重资产。此外，双11期间车辆与人员短期大幅增加，每个园区多出几千号人，洗手间使用、供电供水24小时不停等背后运营工作均由ASP团队承担。在风险防控方面，莫志明表示气象灾害发生频率越来越高，对物流行业而言，除了事发后应变，更重要的是预防。据莫志明2021年介绍，普洛斯在此前一年开始试用与中央气象局网站对接的气象灾害云预警系统；一旦预警触发，ASP园区信息管理系统（AMS）便会自动向各园区派发工单，提示其及时清理屋面、疏通管路等，从而减轻极端汛情对园区运营的冲击。2021年AMS全面使用，普洛斯称该系统为业内首家。疫情期间，普洛斯通过系统追踪进出园区的人员和车辆并坚持消杀，在保障防控的同时维持园区运营；据其介绍，除疫情初期武汉园区运营受较大影响外，其他园区均能继续运营。

2025年，美的、中远海控与普洛斯三方达成战略合作，计划在泰国联合建设绿色智慧供应链交付中心，目标是使其成为东南亚区域的标杆性供应链枢纽，推动供应链向智能化、低碳化和高效运营发展。据财新报道，万科曾将所持普洛斯集团股权与万纬物流、冰雪业务一并列为拟加大力度转让的非主营业务资产，计划借此回笼500亿元资金，但这一初步化债计划最终未能落地。