丁祖昱

丁祖昱是中国房地产行业的分析人士，长期从事房地产市场研究与评论，并连续多年举办年度楼市分析发布会。据中房网报道，2026年1月7日，已连续举办十年的“丁祖昱评楼市”年度发布会如期召开，丁祖昱在会上对房地产市场的规模、房企战略与行业走势作出判断。

在市场规模方面，丁祖昱认为房企规模增长的时代已经结束，行业规模回到2010年以前，但压力已基本释放完。根据国家统计局修正后的销售数据，他列举称，商品房销售面积最高峰的2021年为16.1亿平方米，2025年预测为9亿平方米，规模回到2009年；商品房成交金额8.4万亿元，回到2015年。其中商品住宅成交面积7.4亿平方米、成交金额7.4万亿元，约为最高点的一半左右。他还提到，2025年千亿房企已缩减至10家，百亿房企只有65家，而2020年最高点时百亿企业有173家。他认为规模回归理性意味着行业正在完成去泡沫、去杠杆的过程，并指出房地产开发投资加上房地产增加值占GDP比重为12%，预计2026至2030年全国一二手商品房购房总量仍将维持8至9亿平方米的规模。

丁祖昱认为，随着行业筑底逐步确认，房企战略将发生重大改变。他列举了三方面变化：城市布局收缩倒逼规模房企管理模式扁平化，保利、中海、招商2021年分别在66、25和41个城市拿地，2025年则只分别进入19、15和17个城市拿地；“好房子”倒逼企业运营体系全面提升，投资、设计、调研、开发、营销、物业串联并行，项目组模式变得更重要；现房销售倒逼开发模式转变，从“快”销售“慢”开发转向“快”开发“强”销售，开发周期控制在两年左右可以做得到，毛坯交付的大规模房企可以做到18个月。他还提出，非核心城市孕育点状投资机会，未来地方龙头会越来越多，但不建议多数规模房企进入这些市场。

对于2026年的行业走势，丁祖昱表示行业止跌回稳是确定的，2026年房地产行业一定会出现新的转机，但底部确认还需要政策、房价、产品以及供应四个确定性。他认为政策上要告诉市场没有“大招”，与其想着贴息“大招”，不如把公积金下调，北京和上海解除限购对全国房地产市场触动不大；房价已经筑底，二手房已经超跌；产品上不要让购房者感觉后面产品越来越好，政策已应放尽放，未来可以比拼的是物业服务；供应确定性则较难，地方政府仍有可能在热点板块增加供给，希望继续维持供求关系的良好局面。他表示，如果四个确定性做好，2026年一定是底部，但对中国房地产而言也才过半场，行业经历高速发展期和四五年调整期后，还会有下一个二三十年的周期；用运营思维考虑，中国房地产市场未来还有三十年、五十年甚至更长的发展期，现在只是长期主义的开始。