陈启宗

陈启宗是香港企业家，恒隆集团创始人陈曾熙之子，曾长期担任恒隆集团及恒隆地产董事长。1986年，陈曾熙去世，其遗产以信托方式成立陈曾熙基金会，三个儿子并未直接分得财产。陈曾焘接任恒隆集团主席，陈启宗任董事。同年，陈启宗与弟弟陈乐宗在美国创办晨兴创投公司，投资初创和成长型科技公司，其中多家在纳斯达克上市。1991年，陈启宗从叔叔陈曾焘手中接任恒隆集团主席。

陈启宗接任后，凭借进入内地市场和成功避开1997年亚洲金融危机等决策，帮助恒隆集团再次崛起。1992年恒隆率先进军上海，参与上海一项综合物业项目，该综合物业即为日后的上海港汇恒隆广场，拉开了“恒隆广场”品牌的发展序幕。在内地，陈启宗不做住宅地产，只做高端商业地产，且只租不卖。

在地产圈中，陈启宗被视为“另类”，敢骂人，也敢于自嘲，他常骂别人是傻瓜、笨蛋，却也自嘲说自己才是“最大的傻瓜”。恒隆奉行“零负债经营”，同行如兔子般急速扩张，恒隆则如乌龟般一年只推进一两个项目，他由此断言“做商业房地产，兔子一定死，乌龟一定赢”。对于商业地产浪潮，他的观点相当尖锐：认为国内多数商业地产项目是“垃圾”，一年半以内建成的商场更是如此，而全国真正有水平的商业地产开发商仅有6家。执掌恒隆20余年的他经历过几轮经济周期，踩准了几次“低买高卖”，被市场称为“熊市捕手”，自诩为赚长期的钱。2012年，恒隆地产录得营业收入73.72亿港元，八成以上来自租金；计入物业增值后，股东应占净利为83.95亿港元，公司市值逾1300亿港元。2013年的报道称，近十年里他每年亲笔为恒隆地产财报撰写“致股东函”，有投资者将之与巴菲特的股东信相提并论。

据财新网2010年报道，陈启宗曾向财新记者表示，如果政府能够严格执行此前公布的地产政策和规定，就可以避免当时地产市场中“很多不好的现象”。他举打击囤地为例：对于拿地后闲置多久即收回土地，国家本有明确规定，可这一政策过去十年从未被认真落实。“如果地产商买了就必须盖，价格不可能这样疯狂上去。”陈启宗说。2010年9月，他对财新记者称，商业地产项目落成后的头几年现金流大多为负，需要耐心培育，企业也不宜背负高负债，否则初期租金不足以覆盖利息，容易陷入财务困境；恒隆地产全部用自有资金投，负债率为零。据业内人士透露，恒隆在内地做的恒隆广场前八年几乎都是亏损，但在第八年以后，每年回报都是50%。

2012年6月，陈启宗向财新记者指出，财务风险是商业地产的头号风险，对只租不卖的模式而言，现金流尤为关键。当时中国的险资、基金一般是整栋买，资本投资不活跃，说明中国商业地产的价值没有做起来。2013年4月，他进一步向财新记者表示，市场越是鱼龙混杂，资金雄厚、运营模式与经验成熟的发展商就越能吸引租户和消费者，最终胜出。同年的“致股东函”中，他还写到，城市里兴建摩天楼和大型商场常被当作现代化和官员政绩的象征，有助于官员日后升迁。陈启宗称，在不计银行利息的前提下，国内购物中心每100元租金中业主平均可得67元，而恒隆项目可得84元，差别在于整体运营管理水平。在他看来，分割成小块零散出售的商业项目注定失败，真正的商业地产应当整体持有、统一运营，把控租户组合，靠运营逐年抬升租金收益。上海恒隆广场经营12年后，净租金收益率已达40%。

在2013年的“致股东函”中，他用很大篇幅谈了地产商与政府的关系，他认为，作为发展中国家，中国的贪腐或许比西方发达国家更常见，所以运用“政府关系”须格外审慎、明智，决不可为做成交易而牺牲道德原则。他在接受财新记者专访时表示，除非有合情合理的实际需要，否则不会主动接触政府官员，决不笼络地方或中央领导人，亦从不赠送昂贵礼品，并明文规定不雇用前政府高官。谈及反经济周期的机会，他说“没有熊市，何来英雄”，只有在熊市来临时才能买到便宜的土地；2007年至2008年是50年一遇的大周期拐点，他买了两块地——无锡的第二个恒隆广场和大连项目，此后又在武汉买了一块地。他还谈到公司治理，称十几年前即向董事会提出提名委员会和薪酬委员会只能由独立非执行董事担任，所有执行董事包括他自己在内都不能当，认为搞个人崇拜“一定没有第二代”，管理说到底是对人性的洞察。

谈及回报率，陈启宗对财新记者说，恒隆不借贷时回报率约为30%，若适度贷一点款可升至45%，他相信内地很难找到回报率能及恒隆一半的商业地产商。他认为，专业程度和执行力低下，是拉低内地商业地产回报率的主要原因。他不看好REITs，认为热衷于此的人缺乏把握、没有想透；面对中国百年一遇的发展机遇，不该借REITs束缚自己的手脚而错失发展。对于开发商向商业地产转型，他态度谨慎：“一个人两条腿站在两条船上，是很危险的。”他还告诫，不能因为大牌企业进驻就跟风入场，因为跟进者在地价和回报上都占不到便宜；在高端商业地产领域，排第一与排第二者的回报率通常相差1至2倍。2014年，陈启宗对财新记者称，香港商业地产开发商是“经历过1998年金融危机考验的优胜者”，他们在内地的布点往往成为当地标志性商圈。他又说，恒隆广场完全以自有资金开发而不借贷，是因为项目初期回报过低、扛不起利息，这正说明商业运营之艰难，也是他认定财务风险为商业地产最大风险的原因。

2015年11月，陈启宗在演讲中阐述了对全球商业趋势的看法。他认为，美国拥有土地、能源、资本、技术和管理经验等生产要素，未来十到二十年很可能再次成为全球制造业中心；欧洲则死气沉沉，在等待一个强势的领导；日本面临人口下降和系统固化问题，韩国经济依赖大企业，而华为和小米正成为三星有力的竞争对手。他同时强调创新和持之以恒的重要性，并指出中国要成为强国，必须拥有工艺精神。他在2015年“复旦全球领袖论坛”的演讲中以茶壶、扇子和道路设计为例，批评工艺与规划上的粗疏，称如果这些简单的事都做不好，“不要告诉我，你们是一个强国，不过是一个大国而已”，并以日本、德国在工艺上的精益求精说明坚守工艺精神的必要。他还提到自己从1975年开始每天写日记，并投资过搜狐、携程、焦点媒体和小米等高科技公司。

2016年和2017年，内地房地产企业大举进入香港土地市场。对于这些企业在港高价拿地，陈启宗屡次公开表示不解；2017年7月，他在恒隆集团中期报告里写下15页的致股东函，直言初来香港的内地房企没有经历过本地楼市熊市的考验，很难站稳脚跟。2019年1月30日，他向财新记者回忆，2017年8月时人人都认为内资地产商将占领香港楼市，唯独他持反对意见；约一年后，内资房企几乎不再来港买地，在他看来它们连一年都撑不住。同期，恒隆数年间在香港土地公开拍卖市场中未斩获任何土地，发展重点转向上海、杭州、大连等内地城市。

恒隆此后持续扩大内地布局，先后在上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明及武汉等地发展恒隆广场；2021年3月，内地第十座恒隆广场武汉恒隆广场开业。

除企业经营外，陈启宗长期参与智库与社会公益事务。他在美国智库任职的同时，也在香港多家智库担任职务：他出任香港一国两制研究中心执行委员会主席、香港明天更好基金会会长及香港发展论坛召集人，三家机构均由他参与创办并大额捐资。其中香港明天更好基金会于1995年成立，发起人为李嘉诚、郑裕彤、邵逸夫、曾宪梓、陈启宗等20位香港工商界人士，每人出资500万港元。欧美同学会副会长王辉耀接受慈传媒《中国慈善家》采访时说，香港企业家里兼具国际视野、关心智库、活跃于国际舞台且在国内外都有影响力的，像陈启宗这样的人很少；他还提到，陈启宗近两次带领中国企业家访问以色列，每团二三十人，获以色列总统与总理会见，促进了两国科技、教育等领域的合作。陈启宗本人称，钟情国际关系智库“那是个人兴趣。在这个全球一体化的大环境之下，对世界认识不够的话会很吃亏”。他还以评论家身份在香港《明报》《信报》等报刊撰写文章，向外界分析中国、解说中国、推介中国。

1997年，陈启宗与陈乐宗兄弟在美国创立晨兴基金会，以此作为慈善事业的主要平台。基金会资助过哈佛大学、麻省理工学院、约翰·霍普金斯大学、南加州大学、加州大学洛杉矶分校等多所美国名校。在国内，基金会向中国科学院捐建晨兴数学楼并设立晨兴数学中心；陈启宗又和数学家丘成桐教授合设“晨兴数学奖”，表彰45岁以下、成就达世界水平的华裔数学家。基金会近年出手最大的一笔，是向香港中文大学捐资一亿港元兴建晨兴书院。晨兴书院于2006年筹建，2008年破土开建，2010年开始招生，每年仅录取大学生300人左右，院长为诺贝尔经济学奖获得者莫里斯。陈启宗在书院动土仪式上表示：“晨兴书院不仅鼓励学生学习，而且也教他们要服务社会。”陈启宗向来不公开捐款金额，被问到时总反问为何都盯着钱，称“钱是最不值钱的”；他的看法是，没有财富不行，但财富决不是最重要的。

2023年7月中旬，陈启宗与基辛格谈及国际事务，认为当今国际事务中最大的风险正是美国国内的问题，这些问题对世界会有深远影响。2026年1月30日，亚洲协会香港中心邀得马来西亚印裔商人、香港独立智库“全球未来研究所”创始人Chandran Nair与中心主席陈启宗展开题为“在分裂世界中了解中国”的炉边谈话，探讨全球以消费驱动的经济模式、中国的治理模式及体制的独特优势，以及西方对中国的误解与恐惧。陈启宗在对话中称，中国的风险多在内部，并非对外界的威胁，其问题主要出自自身的弱点与失误，而这些均可控；他还提出，如果没有中国政府介入监管，中国人如果“放任自流”，是非常资本主义、具创业精神，而且极度勤奋，可能会对世界做很多糟糕的事，例如把“内卷”输出到世界将是灾难性的。